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省去了实体门店支出

文章来源: 更新时间:2019-01-10 05:31

  2008年2月,中国房产业高速增长的势头丝毫未减:全国70个大中城市新建商品房以及二手房销售价格均继续以10%~15%%的速度上涨。

  在北京,二手房平均价格已经达到9000元。与此同时,为控制持续上涨的房价,建设部、央行等部委先后推出一系列行业政策调控,尤其针对房产中介业实施从紧的货币政策。

  在这样的大背景下,国内房产中介行业开始转战互联网,纷纷开起网店,掀起一场轰轰烈烈的“互联网改革运动”。那么,互联网这个新平台对房产中介行业乃至中国房产业到底带来了哪些影响?对于购房者来说,房产中介互联网化是否意味着房价下降?本期新闻评论周刊特意推出一组深度报道,让我们去了解这场房产中介业的“互联网改革运动”。

  在这场房产中介业的“互联网改造运动”中,最明显的特征就是表现出本土化、区域化的特点。在华北、华东、西南、华南等不同地区,都存在本土化运作相当完善,拥有一定影响力和知名度的网上房产中介企业。这也是房产业本身的特点与互联网结合的结果。

  与即时通信、门户网站、网络游戏等行业不同。房产中介企业必须掌握本地二手房房源作为发展的基础,才能更好生存。而且即使进入其他地区,也必须先从线下控制房源做起,所以网上房产中介企业都表现出强烈的本土化特点。比如在北方地区,我爱我家作为网络化较早的房产中介商,具有相当高的知名度。在南方,则有中房网络等房产中介商控制着当地二手房源市场。

  在开始本次深度报道之时,为了了解全国各地房产中介进军网络的步伐,新闻评论周刊特意派出记者小组,从北京、上海、广州、重庆发回了针对各地城市网上房产中介发展的最新情况。

  2008年1月,北京知名房产中介商我爱我家宣布千余家“网店”同步开张。目前,我爱我家网店已经覆盖到北京的大小社区。据我爱我家天通苑网店负责人介绍,网店开业后经营状况良好,业绩有所回升并且摆脱了实体店的成本束缚。另一家北京知名房地产中介商中大恒基也投奔了口碑网网店,关闭50家实体门店,同步在网上开了上百家店铺。另外,在一些网络信息平台上,北京的租房、售房及转让信息也非常多,房屋信息发布及浏览非常方便。

  上海自2007年1月1日起开始全面实施二手房网上备案,赢得许多房地产用户的青睐,这种新的交易方式促使房产交易网上备案数量猛增。上海二手房实行网上挂牌和交易后,一些中介公司担心挂牌房源被竞争对手共享,挂牌和签合同往往一气呵成,加快了交易速度。如上海中原地产这样的大型房产中介商都将互联网作为一个重要的房产交易平台,以此进行市场推广。

  上海目前已有不少房产企业也开始利用网络来宣传自己,发布各种房屋信息。通过房地产门户网站、上海本地的房地产中介网站及信息平台,消费者可以方便的查询各种房屋出售、转让或者租赁信息。

  2007年11月,深圳“中天置业”公司总裁携款潜逃,消息震惊全国,这给广州地区房产中介带来了前所未有的信任危机。但一位当地房产中介公司的负责人还是表示,自从开了网店以后,客户咨询电话大大增加,每天客户流量达到了上千人,成交率也随之不断攀升。在广州,如珠江恒昌、合富辉煌这样的房产中介巨头正在加大网上平台投入,加快网络化速度。

  全国知名的分类信息网站赶集网广州站负责人对记者表示,房产类信息刊登量一直成上升趋势,越来越多的用户通过网上发布房产信息,而据搜房网广州站统计,越来越多的用户通过网上发布信息买房租房,通过网上信息进行交易的成功率正在逐渐增长。

  据全国最大本地生活社区口碑网重庆站提供的数据显示,最近一个月内二手房中介在刊登租房和售房的信息已达一万多条,重庆房地产中介网络化趋势越演越烈。

  记者从重庆中房网络有限公司大坪店店长郑先生处获悉,中房网络自2007年上半年开设网店后,房产信息传递和更新变得更快捷,看房者更是络绎不绝,再也看不见前段时间门庭冷落的情景。21世纪不动产在重庆各大网站刊登各种房屋信息,陆续开店的同时招聘了大量网络经纪人,准备在网上开展销售业务。

  记者经过多方调查发现,目前房地产中介网络化后,出现了三股主要力量,分别是分类信息网站、专业房地产网站以及房产中介网店。

  第一股力量是以口碑网和手递手为代表的分类信息网站,在这样的网站上可以免费发布求购和出售等房屋信息,类似这样的网站存在已久,目前也很受用户欢迎,其主要原因是免费发布信息及信息量很大,可信度较高。2007年8月,21世纪不动产、链家、中原地产以及许多地方性的知名房产中介已经陆续入驻口碑网“e房宝”(口碑网推出的地产网上店面),目前“e房宝”共有近3000家房产中介用户。

  第二股力量来自于像搜房网等这样的专业房地产网站,和口碑网类似,他们也是可以免费浏览及刊登房屋信息,以为消费者提供房屋信息为目的。这样的网站多要向中介收取一定的信息发布费用,网站专业性较强、信息比较集中,信息真伪也是有专人监管,并能为购房者提供一定参考和合理建议。

  第三股最重要的力量是以我爱我家为代表的拥有实体店面的房地产中介公司在网上开通的房产中介网店。为了应对压力,降低运营成本,这些房产中介纷纷在网上设立网店,确立了网络经营的全新战略,并开始走入社区。这种房产网店集“地图”式全新搜索引擎、开放性数据库、互动交流、房源展示效果等于一体,建立了中国房产中介网络的新标准。

  房产中介网络化,除了给房产中介带来一定的影响以外,还直接牵涉到购房者利益。那么到底房产中介网络化后,对购房者在看房、选房、购房交易方面发生了怎样的变化呢?下面记者就通过一位购房者在2008年的网上买房经历,带大家去感受房产中介网络化的诸多变化。

  2008年1月,北京市民林建江(化名)想要购买一套一室一厅的二手房。经过一阵子网上筛选后,林建江锁定一家当地知名房产中介开设的网店。在该网店的页面上,户型、面积、价格以及楼层一目了然。在30分钟内,他先后浏览了600套二手房房源。接下来,他选定和平里小区一室一厅的页面点击进入,这里有更详细的信息,包括楼房的外景图、户型构造图以及该小区的地图位置显示,可以方便了解到小区周边的环境信息和交通信息。林建江在进行一番综合对比后,确定了一套总价69.7万元的二手房(6楼,一室一厅,建筑面积44.92 ㎡),在该网店的页面上的预约看房处,林建江留下了自己的名字及联系方式。

  不久,中介就打来电话约老江看房,看房是不收费的。当记者问及买卖交易流程,林建江说,这个网店目前只是发布房源信息、互动以及支持的平台,真正的交易还是在线下进行。

  看房后第三天,林建江决定购下此房,并向中介交了一万元的意向金。中介公司收取交易金额3%的佣金之后,就会备齐过户所需的证件、资料,还有筹措来的购房款。一旦林建江与卖家签订《交易资金托管协议》,整个房产交易就基本完成。

  从林建江的购房经历来看,目前房产中介的网络化还处在初始阶段,主要实现了房源信息及时发布、社区互动、信息支持等功能。对于购房者来说,主要有两大改变。

  第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产中介网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广,让购房者在选房环节不必四处奔波,从而大大地提高了购房的效率。

  以我爱我家为例,这家房产中介商旗下数千家网店拥有的庞大信息量可以让购房者在短短一小时内接触到上千甚至上万套房源,更为重要的是,由于是在网上看房,购房者可以随时进行房源的横向比较,充分了解各套房源之间的优劣。同时,由于购房信息的丰富和公开,也能令购房者买到自己更中意的房子。对于卖房者来说,优势同样明显。相比传统中介模式,网络平台能让更多需求者接触到自己的二手房,从而加大交易成功率。

  第二个则是对二手房价格本身的影响。中介网上开店,省去了实体门店支出,由此节省房租、宣传印刷和人力成本,总体费用减少,相应地房产中介也会靠降低中介费来吸引更多的客户,这样就会使得购房者购买二手房的费用相应降低,从而达到降低二手房价格的目的。

  广州一家房产中介公司负责人王明告诉记者,开一个传统中介公司,仅支付房租、人员工资及办证手续费,就要花费至少5万元,而在网上开店,只需不到万元的网站建设费。增添房源信息发布平台后,可通过为房地产商发布网络广告等方式增加收益,进一步降低运作成本。

  根据记者调查,目前网上房产中介模式至少比传统模式降低交易费用2%~5%左右。如果一套两室一厅的二手房为60万元,那么网上模式则为58.5万元,交易价格降低了1.5万元。

  可以预见的是,随着房产中介行业互联网化程度的加深,在交易成本上的优势会更加明显,从而推动这个行业健康有序的发展。

  当看着一家家房产中介开始大规模网上开店,足以证明互联网和房地产业的结合变得越来越“亲密”,但这“亲密”的背后到底有着怎样的驱动力?记者为此特地走访了房产中介商、新兴房产信息发布平台以及房地产开发商等三股房地产业三股核心力量,与他们面对面地探讨互联网到底给房地产经营者带来了什么。

  吴永海:主要有几方面的原因,一方面是因为当今资讯主要以互联网传播为主,从行业长远发展来看,与互联网结合是必然趋势;另一方面也是考虑到要节约成本,因为2007年末以来房市不太景气,实体店面开销相当大,如果转移到网上开店成本就大大降低了。

  吴永海:营业额跟以前相比有了很大提高。近来房市不太景气,想做成一张单子很不容易,可自从开了网店以后,每天在线上咨询购房的人很多,自然成单也就多了起来,具体算来,业绩比以前翻了一番。

  吴永海:网店的成本只相当于实体店成本的八分之一。比如说以前寻找一条有效信息的费用是85元,而网店只需要10元。

  吴永海:主要还是停留在一个信息交流的阶段。网络给房产中介以新机也主要体现在它让房源信息能够更广泛及时地传递到需求者的手中。如果说要结合得更密切的话,恐怕现阶段还不太现实,买房子的手续是相当复杂的,很多环节无法在网上进行。

  何星喜: 我们的客户分为两类,一是开发商,主要购买我们的广告位,春节过后,网站首页的广告位已被预定至下半年了,二是房产中介购买我们的“端口”,北京重庆两地近一半的中介商在与我们合作。

  何星喜:将房源信息制作成视频的过程就是很好的房源验证的过程,视频看房网上的房源比传统网站的信息可信度更高,更容易成交。互联网需要诚信机制,我们也正在建立网络经纪人制度,通过授信让违反诚信制度的个人以及机构在我们网站无立足之地。

  记者:现在房地产与互联网还处在一个初级结合的阶段,你们觉得如今遇到的最大困难是什么?

  何星喜:互联网环境,比如政策的稳定、用户上网条件的改善等。网络视频看房在美国、欧洲发展很快,这里有政策与网络速度等的关系,同时我们坚信中国互联网投资环境会越来越好。

  记者:在房产中介转战互联网后,你觉得网上房产中介给整个房地产行业会带来怎样的影响,比如房价、营销模式、房产交易、信息发布以及消费者选购房产等方面?

  王馨:作为新生力量的网络和网络中介,其重要性日益突出。而该媒介的特殊性决定了开发商在营销模式、信息发布、房产交易上都有相应变化。从客户角度来说更容易精准筛选有效受众。在销售渠道上,利用网络,房地产企业可以提供多种售房模式,如:网上订购、网上团购、网上拍卖等,以方便客户。目前网上订购这种模式已经被许多开发商所推广使用。

  记者:你能预计一下在未来的2到5年内,房地产的发展在互联网的作用下会呈现一种什么样的趋势? 王馨:在高科技广泛应用的新经济时代,网络与房地产业结合是一种必然的发展趋势。未来2到5年内,房地产在互联网的作用下发展会越来越健康,房地产相关工作如:房产广告、信息发布媒体、房产交易模式等将更加多元化。届时,房产行业将更加透明化和规范化。

  通过前面的调查了解,我们看到了互联网给房产中介带来的诸多益处,但它毕竟还处在一个探索阶段,其中还存在许多问题和考验。而这些问题都是制约着房地产中介的网络化前进道路的重要因素。

  房产中介网络化面临着诚信考验。据一位房产专家表示,房产中介严重违约欺诈是目前房地产经纪行业中最突出的问题之一。房地产中介公司的经纪人的素质参差不齐,但在网络监管上却是房地产交易的一个空白点。

  房产中介网络化带来了更多的优质房源信息来争取顾客,但在很多信息平台上的虚假信息却无法清除,这种信息平台为了提高流量,注册为该网站的用户后,便可以随意发布与浏览信息,网站根本不审查或没有精力去审查所刊登信息内容的真实性。国内的诚信建设滞后严重考验着房产中介的网络化进程。

  房产中介网络化面临着赢利模式的考验。房产中介网上开店虽然可以降低一部分运行成本,但实质工作还需要在线下进行,房产中介网络化的赢利模式还很不明朗。某房地产经纪有限公司的一位工作人员说,开设网上二手房交易平台,对实体门店的影响很微小。因为现在很多市民还习惯于在看得见、摸得着的门店进行房屋租赁买卖,实体门店的许多优势,网上交易还不能替代。

  房产中介网络化缺乏完整的产业服务链。房产中介网络化是一个系统工程,需要多方联动才能实现。而目前在国内,房产中介网络化大多还表现在房产信息的发布及获取层面上,实质性的网上交易平台及相关配套服务还很不完善,未能形成银行、房产经纪人、理财师、设计装修师等完整的产业服务链。

  据记者了解,一些中介公司并没有自己的店面而且没有丰富的交易经验,虽然收费很低,但根本无法对消费者进行实质性指导,甚至有时候还会误导消费者。

  近年来,房价虚高成了众人关注的焦点问题,为此2008年年初,国家加大了对房地产业宏观调控力度,这给房地产业造成了巨大的压力,一场迫在眉睫的房地产改革正在酝酿之中。随着房产中介拉开网上开店的序幕之后,越来越多的房地产经营者开始瞄准互联网这块黄金宝地。不论是对于购房者还是房产经营者,互联网的作用都在逐渐扩大。在这里我们大胆预言,未来5年内,互联网将成中国房产业改革的最大推手。

  网络技术的广泛应用改变着人们观念,正在促使着房产中介业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前,北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源,而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房产中介平安发展带来了契机。

  事实证明,利用人海战术疯狂开店铺张的模式已经是行不通了,这样的高成本不仅给房产中介商造成了沉重负担,而且消费者也要承受高昂的中介费用,中介战略阵地向网络转型大有势在必行之势。在世界范围内,通过网络购房早以成为购房者的首选,美国房地产经纪人协会统计数据显示,美国80%的购房者通过互联网寻找理想住房,约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房,互联网上每天都在不断涌现出新的房产搜寻工具。

  在整个房地产行业,互联网的元素越来越多,网络带给我们的憧憬还有很多,房产中介只是房地产产业的一个典型代表,它的网络化带给了整个房地产业一线曙光,网络这个渠道也是房产中介节约成本的良方,未来我们通过网上直接交易或者直接看房的梦想并不遥远,购房者当然也会享受到最便利的服务。正因为如此,我们才可以大胆断言,未来5年之内,中国房产业尤其是房产价格将会受到互联网的影响,互联网必将引发房地产业一次重大变革。

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